Flächenwidmungsplan: Was darf neben mir gebaut werden?

Was neben deiner Wohnung gebaut werden darf, legt der Flächenwidmungsplan der Gemeinde fest. Er teilt jedes Grundstück in Bauland, Grünland oder Verkehrsfläche ein. Wie hoch und wie dicht gebaut werden darf, regelt der Bebauungsplan. Beide sind öffentlich: Du kannst sie für jede Adresse einsehen, bevor du mietest oder kaufst.

Wer den Plan macht

Raumordnung ist in Österreich Sache der Länder, jedes Bundesland hat sein eigenes Raumordnungsgesetz. Den Flächenwidmungsplan erstellt aber die Gemeinde, und der Gemeinderat beschließt ihn. Außerhalb Wiens muss die Landesregierung ihn anschließend genehmigen. Deshalb heißen die Kategorien nicht überall gleich, folgen aber überall demselben Muster.

Die drei Widmungen

• Bauland: Hier darf gebaut werden. Das Bauland ist weiter unterteilt, etwa in Wohngebiet, Kerngebiet, Betriebsgebiet oder Industriegebiet. Die Unterkategorie sagt, was dort entstehen darf: In einem Wohngebiet keine Fabrik, in einem Betriebsgebiet sehr wohl eine Lagerhalle.
• Grünland: Hier wird grundsätzlich nicht gebaut, außer für die Land- und Forstwirtschaft. Zum Grünland zählen Äcker, Wald, Parks, Sportplätze und Friedhöfe.
• Verkehrsflächen: Straßen, Wege, Bahnanlagen und Parkplätze.

Für dich zählt vor allem, was rund um die Adresse gewidmet ist. Liegt gegenüber Bauland, das noch frei ist, wird dort früher oder später gebaut. Liegt neben einem Wohngebiet ein Betriebsgebiet, können dort Lärm und Lieferverkehr entstehen.

Wie hoch gebaut werden darf: der Bebauungsplan

Der Bebauungsplan legt fest, wie auf dem Bauland gebaut wird: wie hoch, wie dicht, ob die Häuser aneinander gebaut werden oder frei stehen, und wo die Baulinie verläuft. In Wien sind Flächenwidmungs- und Bebauungsplan ein gemeinsamer Plan, und die Höhe steht als Bauklasse darin:

• Bauklasse I: bis 9 Meter
• Bauklasse II: bis 12 Meter
• Bauklasse III: 9 bis 16 Meter
• Bauklasse IV: 12 bis 21 Meter
• Bauklasse V: 16 bis 26 Meter
• Bauklasse VI: über 26 Meter

Ein Grundstück der Bauklasse V gegenüber einer Wohnung im zweiten Stock heißt: Dort darf ein Haus mit sieben, acht Geschoßen entstehen.

Wo du den Plan für eine Adresse findest

Jedes Bundesland zeigt die Pläne in seinem Geodaten-Portal, etwa Wien auf der Stadtkarte mit dem Flächenwidmungs- und Bebauungsplan, Niederösterreich im NÖ Atlas, Oberösterreich in DORIS, Salzburg in SAGIS, Tirol in tiris, die Steiermark im GIS Steiermark und Kärnten in KAGIS. Rechtsverbindlich ist der Plan, der bei der Gemeinde aufliegt. Am Gemeindeamt kannst du ihn einsehen und nachfragen, ob eine Änderung geplant ist.

Schneller geht es mit Wohnprobe: Der Bericht zu einer Adresse zeigt die Widmung der Grundstücke rundum auf der Karte.

Wie eine Umwidmung abläuft

Eine Widmung gilt nicht für immer. Will die Gemeinde sie ändern, läuft das so:

1. Die Gemeinde arbeitet einen Entwurf aus.
2. Der Entwurf wird öffentlich aufgelegt, für einige Wochen, in Wien für sechs Wochen.
3. In dieser Zeit kann jede und jeder eine schriftliche Stellungnahme abgeben.
4. Der Gemeinderat beschließt die Änderung, außerhalb Wiens genehmigt sie danach das Land.

Wenn du in einer Gegend wohnst oder dort kaufen willst, lohnt es sich, die Kundmachungen der Gemeinde zu verfolgen: Dort steht, wann ein Entwurf öffentlich aufliegt.

Was Nachbarn beim Bauen mitreden können

Wird auf einem Grundstück gebaut, das schon richtig gewidmet ist, braucht der Bauherr eine Baubewilligung. Im Bauverfahren haben Nachbarn ein eingeschränktes Mitspracherecht: Sie können sich auf Abstände, Gebäudehöhe und ähnliche Vorschriften berufen, die auch sie schützen. Dass ihnen der Neubau nicht gefällt oder die Aussicht verschwindet, ist kein zulässiger Einwand. Was gebaut werden darf, entscheidet sich also bei der Widmung, nicht erst beim Bauansuchen.